Der Tonihof von Norden: das weiße Hofgebäude zwischen hölzernen Stadl vor der Abendkulisse des Karwendels.

Markt Mittenwald · Bebauungsplan

Hotel Tonihof

Aus dem Landhotel Tonihof wird ein Haus für seine Gäste und für Mittenwald — behutsam in die Buckelwiesen gesetzt, mit dem alten Hof als Mitte.

Zufahrtsstraße
15. September 2026
Dialogveranstaltung
17. September 2026
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Das Vorhaben

Ein Haus, das schon immer hierher gehört

Der Tonihof ist seit Jahrzehnten ein Hotel. Der Flächennutzungsplan weist die Fläche bereits als Sondergebiet Hotel aus — es geht nicht um eine neue Fläche auf der grünen Wiese, sondern darum, einen vorhandenen Betrieb wieder zu dem zu machen, was er einmal war: ein lebendiger Ort in den Buckelwiesen.

Das alte Hofgebäude bleibt und wird die Mitte der Anlage. Um es herum entstehen zwei Zimmertrakte, die in den Hang gelegt werden, und einzelne Stadl, die die Bauform der historischen Heustadl aufnehmen. Ein großer Teil des Volumens verschwindet im Gelände oder unter begrünten Dächern. Wer künftig vorbeiwandert, soll vor allem Wiese sehen.


120Zimmer und Stadl
3,98 haPlangebiet
BestandDer Tonihof bleibt die Mitte
Der bestehende Tonihof von Süden mit Gastterrasse, daneben ein neuer Gebäudeteil in Holzlamellen.
Das bestehende Hofgebäude bleibt erhalten und wird die Mitte der Anlage — Ansicht von Süden

Das Haus

Was hier entstehen soll

Ein Haus der Marke Aethos: bewusst überschaubar, mit dem Ort verbunden und offen für die Menschen, die hier leben. Kein Kettenhotel und keine Bettenburg, sondern ein Betrieb, der das ganze Jahr über arbeitet.

Zimmer und Stadl

Zimmer im alten Hof und in den Hangtrakten, dazu freistehende Stadl für Familien und Gruppen — mit Blick auf Karwendel und Wetterstein.

Ein Spa für die Region

Der Wellnessbereich liegt unter einem begrünten Dach im Hang. Er soll einer der schönsten in Bayern werden — und steht auch Gästen aus der Umgebung offen.

Wirtshaus, Bar und Biergarten

Bayerische Küche, modern interpretiert. Restaurant, Bar und Biergarten sind ausdrücklich für Mittenwald gedacht — für Einheimische, Wanderer und Radfahrer.


Für Mittenwald

Was der Ort davon hat

Ein Hotel dieser Größe ist mehr als ein Betrieb für seine Gäste. Es beschäftigt, es kauft ein, es hält ein Haus instand, das sonst leer stünde.

  • Ein Wirtshaus, das offen ist. Restaurant, Bar und Biergarten stehen Gästen aus dem Ort genauso offen wie Hotelgästen — mit Terrasse und Blick über die Buckelwiesen.
  • Arbeit über das ganze Jahr. Küche, Service, Wellness, Reinigung, Verwaltung und Haustechnik — feste Stellen statt Saisonbetrieb.
  • Der Tonihof bleibt bestehen. Das ortsbildprägende Gebäude wird erhalten und instandgesetzt. Die Hofkapelle St. Antonius bleibt frei, die Sichtbeziehungen zu ihr werden freigehalten.
  • Die Wege bleiben, wie sie sind. Wander- und Radwege führen weiter am Hof vorbei. Die neuen Feuerwehrflächen werden als begrünte Wiesenwege ausgeführt.
  • Aufträge in der Region. Geplant wird mit einem Büro aus dem Allgäu; bei Bau und Betrieb ist die Zusammenarbeit mit Betrieben aus der Umgebung vorgesehen.
Biergarten zwischen den Gebäuden mit Biertischen im Gras und Blick auf die Berge.
„Alpstein Architekten sind mit Herzblut Allgäuer. Wir gestalten unsere Heimat, gehen sorgfältig mit ihren Ressourcen um.“Alpstein Architekten

Landschaft

Bauen und die Wiesen behalten

Die Buckelwiesen sind das Wertvollste an diesem Ort. Das hat die Planung stärker geprägt als alles andere — bis hin zu der Entscheidung, einen großen Teil des Hauses im Hang verschwinden zu lassen.

  • Die Wiesen kommen zurück. Die Rasensoden der geschützten Flächen werden vor dem Bau abgetragen, gesichert und wieder eingebaut, ergänzt durch regionales Saat- und Mähgut. Gepflegt wird extensiv und schonend — ohne Düngung, ohne Pflanzenschutzmittel und ohne Mähroboter.
  • Aus Fichtenforst wird artenreiches Grünland. Ein nicht standortgerechter Fichtenforst im Nordwesten wird zu Extensivgrünland entwickelt und verbindet künftig die geschützten Lebensräume miteinander.
  • Das Gebäude verschwindet im Gelände. Ein großer Teil der Anlage liegt im Hang oder unter Dächern, die mit einer mächtigen Bodenauflage begrünt werden und wieder Wiese tragen. Alle Stellplätze liegen unter der Erde — es stehen keine Autos in der Landschaft.
  • Regenwasser bleibt im Gelände. Rückhalteräume, begrünte Dächer und wasserdurchlässige Wege sorgen dafür, dass der Abfluss bei Starkregen praktisch so bleibt, wie er heute auf der offenen Wiese ist.
  • Wärme und Strom aus erneuerbaren Quellen. Heizung mit Holzpellets, Photovoltaik auf den geneigten Dächern.
  • Rücksicht auf Tiere. Insektenfreundliche Beleuchtung, vogelfreundliche Verglasung, Schutzzaun zu den angrenzenden Magerrasen und eine ökologische Begleitung während der gesamten Bauzeit.

Der Umweltbericht benennt auch, was ein Eingriff dieser Größe kostet: vor allem in der Bauphase und beim Flächenverbrauch. Gesetzlich geschützte Biotope werden vollständig wiederhergestellt — auf Ausgleichsflächen im Plangebiet und auf einer weiteren Fläche des Marktes Mittenwald. Die Einzelheiten dazu stehen in den Unterlagen der Offenlage und werden bei der Dialogveranstaltung erläutert.


Anreise

Ankommen und das Auto stehen lassen

Das Mobilitätskonzept hat ein einfaches Ziel: Wer hier ankommt, soll während des Aufenthalts nicht mehr selbst fahren müssen.

  • Abholung der Gäste von Bahnhof und Flughafen, dazu ein Kleinbus für Ausflüge in die Umgebung.
  • Leihräder für Gäste, direkt am Haus.
  • Sammelfahrten für Mitarbeitende statt vieler Einzelanfahrten.
  • Sämtliche Stellplätze liegen in der Tiefgarage — auf Wunsch der Gemeinde, damit das Landschaftsbild frei bleibt.
  • Tagesgäste, die mit dem Auto zum Essen kommen, reservieren Tisch und Stellplatz gemeinsam online. So lässt sich das Aufkommen gezielt steuern. Wer zu Fuß oder mit dem Rad kommt, braucht keine Reservierung.

Für das Vorhaben wird ein Verkehrsgutachten erstellt. Es untersucht, wie sich die Fahrten über den Tag und über die Woche verteilen, und ist derzeit noch in Abstimmung. Auch die Zufahrt von der Staatsstraße wird für das Vorhaben ertüchtigt.

Beides — die Ergebnisse des Gutachtens und der geplante Ausbau der Zufahrt — wird bei der Informationsveranstaltung am 15. September ausführlich vorgestellt und erläutert. Fragen dazu können Sie uns schon vorher über das Kontaktformular schicken.


Wer dahinter steht

Wer das Haus plant und baut

Limestone Capital

Buckelwiesen GmbH

Vorhabenträger

Eine Gesellschaft von Limestone Capital, einem Investmentunternehmen mit Büros in der Schweiz, Portugal und Großbritannien, spezialisiert auf Immobilien und Hotellerie.

„We believe true value lies in the art of transformation.“

limestone-capital.com
aethos

Aethos Hotels

Hotelmarke und Betrieb

Der Tonihof soll als Haus der Marke Aethos betrieben werden. Aethos führt unter anderem Häuser auf Mallorca, in Ericeira, Mailand, Monterosa und London — bewusst kleine Häuser, die von ihrem Ort leben.

aethos.com
KVL — for better results

KVL Projektentwicklung Plus GmbH

Projektentwicklung & Steuerung

Katja Herter leitet das Projekt. KVL steuert Termine, Kosten und Qualitäten und stimmt zwischen Architekten, Fachgutachtern und dem Markt Mittenwald ab — und betreut das Projektpostfach dieser Seite.

kvlgroup.com
noa* network of architecture

noa* network of architecture

Entwurf · Bozen & Berlin

Von Lukas Rungger und Stefan Rier gegründet. Das Büro ist für Hotel- und Wellnesskonzepte im Alpenraum bekannt, die aus dem jeweiligen Ort heraus entwickelt werden.

noa.network
Alpstein Architekten

Alpstein Architekten

Umsetzung · Immenstadt im Allgäu

1994 von Felix Schädler gegründet, mit Schwerpunkt auf Hotel- und Tourismusbauten in der Region. Alpstein übernimmt die Umsetzung vor Ort.

alpstein-architektur.de
EPI Entwickler.Planer.Ingenieure

EPI Entwickler.Planer.Ingenieure

Generalplanung · Arnstorf

Generalplaner mit Schwerpunkt auf Architektur und technischer Gebäudeausrüstung. EPI führt die Fachplanungen zusammen und begleitet das Vorhaben durch die Leistungsphasen.

epi-generalplanung.com
AGL · Ingevost

Fachgutachten

Umwelt, Natur und Verkehr

AGL Arbeitsgruppe für Landnutzungsplanung verantwortet Umweltbericht, FFH-Verträglichkeitsstudie und Grünordnung. Ingevost hat die Verkehrsuntersuchung erstellt.

Die Entwurfsleitung

Lukas Rungger — noa* network of architecture

Mitgründer des Büros mit Standorten in Bozen und Berlin. Verantwortet den Entwurf: die Setzung der Baukörper im Hang, die Stadl im Gelände und den Wellnessbereich unter dem begrünten Dach.

Sebastian Rohse — Alpstein Architekten

Geschäftsführung bei Alpstein und Projektleitung vor Ort. Alpstein bringt die Erfahrung mit Hotel- und Tourismusbauten im Alpenraum ein und führt den Entwurf in die Umsetzung.


Termine

Wie es weitergeht

Jetzt

Die Planung liegt öffentlich ausBebauungsplan, Umweltbericht, Verkehrsuntersuchung und Erschließungsplanung liegen beim Markt Mittenwald zur Einsicht.

15. September 2026

Informationsveranstaltung zur ZufahrtsstraßeAusbau, Breite und Bauzeit der Zufahrt von der St 2542.

17. September 2026

Öffentliche DialogveranstaltungFragen und Antworten mit dem Projektteam und den Fachgutachtern.

Danach

Abwägung im MarktgemeinderatEine formelle Stellungnahme richten Sie bitte innerhalb der Auslegungsfrist an den Markt Mittenwald — nur so wird sie im Verfahren abgewogen.

Kontakt

Ihre Frage erreicht uns direkt

Wir lesen jede Nachricht und antworten. Was hier offen bleibt, nehmen wir in die Dialogveranstaltung am 17. September mit.

Tonihof@kvlgroup.com

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